30 C
Hanoi
June 25, 2019
Kiến thức

Kiến thức đầu tư – 6 phương pháp định giá bất động sản cơ bản

Đối với các nhà đầu tư cá nhân, việc thẩm định giá bất động sản thường được đánh giá là khó khăn và mang tính chất cảm tính khá nhiều. Thông thường thì chúng ta phải thuê từ vấn từ các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp, tuy nhiên hôm nay tietkiemngay.com sẽ giới thiệu 6 phương pháp định giá bất động sản cơ bản để các nhà đầu tư có thể tham khảo, nhất là những người mới tham gia vào thị trường.

1. Phương pháp thẩm định giá qua vị trí

Yếu tố đầu tiên cần lưu ý trong quá trình thẩm định giá nhà đất đó vị trí của bất động sản. Cụ thể, bạn cần phải xác định nhà đất của bạn là nằm ở khu vực nào, quận huyện nào, mặt đường lớn hay mặt đường nhỏ, nằm ở hẻm chính hay hẻm phụ. Theo đó, các căn nhà nếu nằm ở mặt tiền đường thường có giá trị kinh doanh cao nên chắc chắn một điều là giá bán sẽ cao hơn các căn nhà đất trong hẻm.

Bất động sản nằm ở những vị trí địa lý thuận lợi, các khu vực đông dân cư, phát triển cũng sẽ có giá trị cao hơn phần còn lại, từ đó đem lại giá trị đầu tư hay sinh lời cao hơn. Đặc biệt với hình thức đầu tư bất động sản cho thuê thì đây được xem là yếu tố quan trọng nhất trong quá trình định giá.

2. Phương pháp thẩm định giá qua bảng giá đất địa phương

Sau khi đã định giá được bất động sản thông qua vị trí nhà đất, bạn có thể tham khảo bảng giá đất mới nhất do cơ quan tỉnh hay thành phố ban hành. Bên cạnh đó, bạn cũng có thể tham khảo giá thị trường nhà đất dựa vào thông tin từ các ngân hàng, các công ty bất động sản, các website uy tín…

Image result for định giá bất động sản

Hiện nay, các kênh thông tin rao vặt về nhà đất khá phổ biến, chỉ với một cú nhấp chuột là bạn có thể tra khảo thông tin về giá nhà, giá đất trong khu vực và các địa bàn lân cận. Đây cũng được coi là một cách hỗ trợ cho phuơng pháp đầu tiên: định giá qua vị trí, giúp bạn kiểm tra lại xem mức giá mình mua đã thực sự hợp lý, và những cơ hội về chính sách đối với bất động sản của bạn.

Thông thường, so với đơn giá đất mà Nhà nước quy định, giá trị đất mặt tiền của một cung đường sẽ gấp khoảng trên dưới 4 lần. Cách định giá này thực hiện theo nguyên tắc giá đất hiện tại đang cao hơn 3-4 lần bảng giá đất TP.HCM quy định (ban hành năm 2015 và điều chỉnh 5 năm một lần).

Theo các chuyên gia bất động sản ước tính, hệ số 3,8-4,5 là độ vênh bình quân có thể chấp nhận được. Trên thực tế, gần 80% giao dịch nhà đất thành công đã chấp nhận khoảng cách này.

3. Phương pháp thẩm định giá qua tình trạng nhà

Bên cạnh yếu tố vị trí thì một trong những điều quan trọng khi bạn tự thẩm định giá nhà đất đó là bạn phải biết cách phân loại bất động sản, hãy xác định nhà đất của bạn là loại nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1; nhà biệt thự hay căn hộ cao cấp…

Đây là phương pháp quen thuộc hơn với những nhà đầu tư bất động sản nhà. Đối với đất, các bạn có thể đánh giá thông qua dự án, mục đích sử dụng đất, qua vị trí địa lý và các yếu tố phong thủy. Ngoài ra, khi đánh giá tình trạng nhà đất, bạn cần phải tính tuổi thọ nhà đất dựa vào thời điểm xây dựng và sửa chữa nhà để khấu hao giá trị bất động sản.

4. Phương pháp thẩm định giá qua giá bán của các bất động sản lân cận

Đây gần như là phương pháp nhanh và dễ dàng nhất mà bất kì ai cũng có thể sử dụng. Dựa vào các phương tiện thông tin đại chúng hoặc thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản, bạn có thể dễ dàng tra cứu thông tin về nhà đất xung quanh khu vực mình ở.

Ngoài ra, bạn cũng nên tìm hiểu các bất động sản tương tự với bất động sản của mình như diện tích, vị trí, khu vực đã giao dịch để có cơ sở so sánh về giá cả.

Một tips mà các nhà đầu tư cá nhân, nhất là những người có tuổi thường dùng đó là hãy đóng vai người đi mua nhà, đi khảo sát các căn nhà đang đăng biển rao bán tại khu vực gần với nhà bạn để hỏi giá bán. Thông thường, bạn nên áp dụng phương pháp này để khảo sát 3-4 bất động sản tương tự với nhu cầu của bạn.

Image result for bất động sản

Tìm đến các dự án xung quanh để khảo giá cũng là 1 phương pháp tốt đối với việc đầu tư chung cư

Ngoài ra, bạn cũng có thể hỏi hàng xóm, hoặc tổ trưởng tổ khu phố những khu nhà, đất lân cận cũng đang rao bán. Nếu bạn đang ở một thị trường mà giá địa ốc đang nóng, thì bạn có thể gia tăng giá rao bán so với thông tin thẩm định giá mà bạn có được khoảng 10%. Còn nếu thị trường địa ốc đang có nguy cơ đóng băng, bạn có thể sử dụng những thông tin thẩm định giá như một công cụ để ấn định giá bán bằng chính giá bạn đã khảo sát cộng thêm khoảng 5%.

5. Phương pháp thẩm định giá bất động sản thông qua sự hỗ trợ từ người môi giới địa phương, am hiểu khu vực

Một cách định giá đất khác mà bạn nên biết đó là dựa trên kinh nghiệm của các môi giới chuyên nghiệp. Một môi giới chuyên nghiệp tại một khu vực sẽ cho bạn thông tin nhanh chóng, chính xác và hiệu quả nhất về giá đất cùng kỳ hàng năm.

Thực tế hiện nay cho thấy nhiều người không muốn thuê môi giới trong việc mua bán nhà bởi không tin tưởng bên thứ ba. Dù vậy, không thể phủ nhận rất nhiều giao dịch mua bán bất động sản thành công là nhờ dịch vụ này.

Mặt khác, người mua cũng nên nhận thức rằng, việc phải bỏ tiền ra để thuê môi giới không phải vì việc này quá khó để bạn tự thực hiện mà nó giúp cho việc mua bán của bạn thuận lợi hơn. Bởi hầu hết các nhân viên môi giới thường theo sát thị trường, nắm chắc giá cả, có khả năng đánh giá tài sản, đàm phán tốt và am hiểu thủ tục giấy tờ.

Phương pháp thẩm định giá bất động sản thông qua ngân hàng

Ngân hàng khá chặt chẽ khi thẩm định tài sản bất động sản để cho vay. Chính vì vậy, nếu ngân hàng hỗ trợ, người mua sẽ an tâm hơn về khu đất mình dự định mua. Nhưng cách thức này thường khá mất thời gian, người mua có thể vụt mất cơ hội vì chậm đưa ra quyết định. Vì ngân hàng định giá ở mức an toàn nên trên thực tế, giá có thể cao hơn 10-20%.

Related image

Bên cạnh đó, một cách khác mà nhà đầu tư có thể sử dụng là dựa vào kết quả của các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp miễn phí hoặc trả phí trên cộng đồng mạng.

Thông thường, quy trình định giá bất động sản thế chấp của ngân hàng sẽ bao gồm 5 bước như sau:

  • Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các tài sản bất động sản được giao dịch trong thời gian gần nhất, cùng khu vực mà có thể so sánh được với bất động sản thế chấp cần định giá về mặt diện tích, vị trí, số tầng, tình trạng pháp lý…
  • Bước 2: Kiểm tra tài sản có thể so sánh, xây dựng giá trị cho bất động sản thế chấp.
  • Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được để so sánh với bất động sản thế chấp mục tiêu (khoảng từ 3 – 5 cái) rồi tiến hành điều chỉnh.
  • Bước 4: Phân tích thị trường, giá bán, sự khác nhau của các bất động sản so sánh so với bất động sản mục tiêu. Rút ra kết luận và tiến hành điều chỉnh.
  • Bước 5: Bước này tiến hành ước tính giá trị bất động sản thế chấp trên cơ sở đã điều chỉnh khoa học.

Cuối cùng, hãy đưa ra quyết định

Bằng các phương pháp trên đây, bạn đã thu thập được nhiều thông tin hữu ích, bây giờ là lúc bạn cần xem xét, tổng hợp so sánh lại toàn bộ thông tin và quy định mức giá hợp lý cho nhà đất của mình.

Trong trường hợp bạn vẫn còn phân vân trước quyết định thẩm định giá của mình, việc nhờ đến những người có kinh nghiệm hoặc các công ty chuyên thẩm định giá là điều nên làm, tránh tình trạng thẩm định sai giá một cách trầm trọng.

Giá trị của bất động sản được tạo thành từ rất nhiều yếu tố, do đó để định giá được chính xác thì chúng ta cần phải có đầy đủ các thông tin như: tình trạng pháp lý, quy hoạch của Nhà nước liên quan đến đến bất động sản… Trước khi tiến hành giao dịch bất động sản, cần tham khảo đầy đủ các bước đã nêu trên hoặc tìm đến các đơn vị chuyên thẩm định giá uy tín.

Related posts

Chung cư cao cấp – Tiêu chuẩn và Cơ hội đầu tư

alexhung1093

Bất động sản đất nền – Kênh đầu tư truyền thống nhưng hiệu quả cao

alexhung1093

Bất động sản shophouse và Officetel – Khái niệm và đặc điểm

alexhung1093

1 comment

Leave a Comment